外壁の経年劣化のサインとは？主な劣化症状・対応方法を解決

2022.05.12

経年劣化とは？

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経年劣化という言葉はよく耳にしますが、具体的にはどのような状態が劣化を指すのか分かりずらいですよね。今回は『住まい』にまつわる経年劣化について、まとめてみました。経年劣化とは、時が経つにつれて性能や機能が低下することをいいます。住まいに関していうと、年月が経過するうちに、自然に色が褪せてきたり、太陽光による日焼け、生活の中での付着汚れ、表面の傷みや剥がれなど、特別な力を加えなくても機能の一部が不能になってり、物理的・構造的に変化してしまい性能の質や性能が低下してしまうことを指します。

住宅は、完成した瞬間から経年劣化が始まります。劣化具合が家の価値を決める要素にもなってきます。タイミングを逃してしまうと、後になって多額の補修費用が掛かったり、大切な資産である家の価値が下がったりしてしまうこともあります。大切な家の価値を長く保つ為にも、こまめなチェックがとても必要です。

築年数別に見る住宅の劣化事情

◆築１０年未満

2,000年以降に建てられた住宅は、ほどんどの場合、天井、床、壁に断熱材が入っており、24時間換気設備も設置されているため、極度の暑さや寒さ、カビなどのトラブルは比較的少ないと考えられます。また、部屋と部屋との間の段差が少ないため、バリアフリーの観点からストレスを感じる可能性も低いでしょう。ただし築７～８年を過ぎると屋根材や外壁材の汚れや傷みが目立つ場合もあるので、気になる点があれば、できるだけ早めに対処しておきましょう。10年未満であれば、簡単なメンテナンスで対処できます。ほかにも雨風にさらされているベランダや屋上の状態チェックしておくと安心です。室内でも水回りは劣化しやすいため、浴室や洗面所などの様子を確認しておきましょう。

◆築１０年以上

木造住宅の場合、最初のメンテナンスは築10年目が目安と言われています。屋根材や外壁材の塗装剥がれやサビつきが気になったら、再塗装のサインです。外壁の木部も合わせて、足場を組んできちんと塗装を行いましょう。1990年代前後に建てられた住宅は、壁や天井には断熱処理が施されているものの、床断熱は不十分であることが多いようです。加えて浴室や脱衣所といった水回り、給排水設備のトラブルが起きやすくなる時期でもあるので、劣化が目立ってきたら大規模リフォームを検討する必要があるでしょう。

◆築２０年以上

新築から20年以上を過ぎた住宅であれば、何回かリフォームを行っているかもしれませんが、外装や水回りなどを中心に傷みが激しいようなら、改めて大規模リフォームを検討します。劣化を放置してきた家と、メンテナンスをきちんと行ってきた家では、ここでのリフォームでかかる費用に大きな差が出ることもあります。部屋と部屋の間の段差も多いと考えられますので、この機会にバリアフリー住宅にリフォームするという手もあるでしょう。なお、築30年以上経過している場合は、旧耐震基準以前の家屋のため基礎や接合部などの耐震性に不安がある可能性があります。次の10年、20年も安心して住み続けれるように、住まいの安全を見直してみましょう。

住まいの劣化しやすい部位

屋根	365日、直射日光や雨風にさらされている屋根は、住宅の中でも最も厳しい環境にある部分です。普段はあまり目につかない場所なので、放置してしまいがちですが、経年劣化により、部分的に剥がれてしまったり、コケ・サビなどの問題が発生します。実際に雨漏りなどのトラブルが起きない限り、劣化に気付きにくいです。できれば年に数回、2階窓やバルコニーなどから見える範囲でチェックして下さい。特に台風や大雨の後は屋根材が破損している可能性がありますので、必ず目視点検を行うようにしましょう。
外壁	屋根と同様に長年、雨風にさらされている外壁は劣化しやすい部分です。なるべく早い段階で発見することが大事です。塗装のはがれ、ヒビ割れ、汚れなどがないか壁の状態を点検して下さい。外壁の塗装は、住まいの印象を良くするだけでなく、直射日光や雨風から住まいを守る役割を果たしています。定期的に塗装を行い、住宅の見た目と強度を維持しましょう。
バルコニー・ベランダ	バルコニーやベランダは、毎日雨風にさらされている上、日当たりが良いように設置されていることが多く、紫外線による劣化が激しい場所です。そのため、防水層を保護する役割のトップコートが経年劣化することで機能を果たさなくなります。トップコートが経年劣化で剥がれてしまえば、防水層はむき出しの状態です。防水層が劣化すると、床材に水分が染み込んで階下の雨漏りにつながります。防水層の劣化は、紫外線や雨風だけではなく、ベランダやバルコニーで洗濯物を干していたり、ガーデニングなどで使用してうり場合は、歩行による摩擦などで床面にかかる負担が大きくなるため、劣化を早めてしまいます。
水回り	調理や入浴など、生活をする上で欠かせないのが水です。ですが、長年にわたって水を使う場所は、床材にシミやカビが発生しやすくなってしまいます。汚れを放置していると、トイレの水漏れや洗面所のひび割れなど、大きな被害に繋がる恐れがあります。特に水回りは、手遅れになる前に、早めのメンテナンスが必要です。
フローリング	フローリングも経年とともに劣化してしまいます。フローリングの場合、色あせや面材の剥離、反りなど現れることがあります。また、歩行時に床が沈むようなら、床下で湿度の高い状況が続くなど何らかの原因で下地が腐っている可能性も考えられます。
外回り	ウッドデッキやガーデンテラスなどの木部、門扉やテラスの柵といった鉄部が劣化していると、住まいの美観を損ねてしまいます。また、塀は道路に面している分、汚れも激しい上にトラブルが起こった時は通行人に危険が及び可能性もあります。劣化を防いで様々なトラブルのリスクを減らしつつ、見た目の美しさもキープしましょう。